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Redazione
La legge di riforma del condominio, n. 220/2012, interviene in maniera chiara in materia di modificazione delle tabelle millesimali. Il nuovo art. 69 disp. att. cod. civ., introduce, preliminarmente, il principio secondo il quale la rettifica o la modificazione delle tabelle debba avvenire necessariamente all’unanimità dei partecipanti al condominio, con una delibera, quindi, rappresentante i mille millesimi.
Tuttavia, a questo principio generale, si accompagnano due eccezioni. Infatti, le tabelle sono modificabili con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno metà del valore, nei seguenti casi:
1) Quando risulta che sono conseguenza di un errore, a prescindere dai risultati dei nuovi valori;
2) Per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, a patto, però, che risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare.
La nuova norma, inoltre, specifica che nel caso di modificazione necessaria a seguito di mutate condizioni dell’edificio, i costi per la revisione delle tabelle sono da porsi a carico di chi ha dato luogo alla variazione, pur rimanendo all'assemblea la scelta del tecnico da incaricarsi.
E’ importante sottolineare come il legislatore per “errore” abbia voluto intendere anche quello di calcolo e non più, come si intendeva in passato, soltanto quello meramente materiale. Questa precisazione è ricavabile dal dossier che ha accompagnato l’esame della norma in sede di commissione deliberante. Inoltre, si noti come si sia giunti, per la sola seconda ipotesi, ad una mediazione costi/benefici, parametrando l’alterazione tra i rapporti di valore a seguito delle mutate condizioni dell’edificio, con l’introduzione del superamento del quinto. Questa misurazione, però, introduce la pratica necessità di appurare preliminarmente il superamento della soglia del quinto con una apposita consulenza tecnica, ad eccezione, ovviamente, dei casi di palese evidenza. Infatti, qualora a seguito della revisione delle tabelle non risultasse aumentato o diminuito per più di un quinto alcuno dei valori delle singole unità immobiliari facenti parte dell’edificio, sul piano giuridico l’approvazione di tali tabelle non risulterebbe più legittima con il voto della maggioranza, richiendo, al contrario, l’unanimità dei consensi. Infine, ricordiamo come la rettifica o la modificazione delle tabelle sia possibile a condizione di avere a disposizione la relazione tecnica accompagnatoria delle precedenti tabelle poiché diversamente, non resterebbe che procedere ad una nua attività di estimo ex novo.
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